ข่าวแจ้งตลาดหลักทรัพย์

รวมค่าใช้จ่าย 135.69 138.42 128.99 59.32 ข้อมูลการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในอดีต รายละเอียด 2547 2548 2549 30 มิ.ย. 50 พื้นที่ให้เช่า - สุทธิ (ตารางเมตร) 15,146.72 15,146.72 15,146.72 15,146.72 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 89.56% 87.98% 87.98% 89.63% ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร 330.00 342.50 342.50 392.50 สมมติฐานหลักที่ใช้ในการจัดทำประมาณการทางการเงิน หลักการในการประเมินมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสดรับและจ่ายจากการให้เช่าอาคารสำนักงาน และอาคารจอดรถ ซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินนำมาใช้คำนวณ มีดังนี้ 1) ประมาณการกระแสเงินสดรับและจ่ายระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2550 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2582 บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 25 2) ไม่มีการคิดคำนวณ Terminal Value ของโครงการ รวมทั้งมูลค่าของที่ดินในวันสุดท้ายของประมาณ การทางการเงิน สมมติฐานหลัก ประกอบด้วย 1. ธุรกิจการให้เช่าอาคารสำนักงานและอาคารจอดรถยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง (Going Concern) โดยที่การเปลี่ยนแปลงในปัจจัยภายนอกไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการดำเนินงานในธุรกิจหลัก 2. ประมาณการกระแสเงินสดรับและจ่ายจากการให้เช่าอาคารสำนักงานและอาคารจอดรถเริ่มตั้งแต่ วันที่ 1 กรกฎาคม 2550 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2582 รวมระยะเวลาประมาณการทั้งสิ้น 33 ปี 3. พื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงานเท่ากับ 15,740.38 ตารางเมตร 4. จำนวนที่จอดรถของอาคารจอดรถ 350 คัน 5. อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานในปี 2550 อยู่ระหว่าง 300 - 350 บาทต่อตารางเมตร/เดือน โดยเฉลี่ย อยู่ที่ 328 บาทต่อตารางเมตร/เดือน โดยจะมีการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่ทุก ๆ 3 ปี ในอัตราร้อยละ 10 หรือ เพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 3.33 ต่อปี 6. รายได้ค่าบริการ ประกอบด้วย รายได้ค่าสาธารณูปโภค รายได้ค่าจัดเลี้ยงประชุมสัมมนา และ รายได้ค่าที่จอดรถเป็นรายชั่วโมง (สำหรับรายได้ที่จอดรถมีสัดส่วนที่ค่อนข้างน้อย ซึ่งจะเกิดจากลูกค้าและผู้ที่มา ติดต่อผู้เช่ารายอื่น ๆ โดยคิดเป็นรายชั่วโมงเท่านั้น) เป็นต้น ซึ่งประมาณร้อยละ 19.56 ของรายได้ค่าเช่าอาคาร สำนักงาน (อัตราส่วนประมาณการรายได้ค่าบริการดังกล่าว เป็นอัตราถัวเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 ถึง 2549) และมีการปรับเพิ่มอัตราค่าบริการทุก ๆ 3 ปี ในอัตราร้อยละ 10 หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 3.33 ต่อปี เช่นเดียวกันกับรายได้ค่าเช่าพื้นที่ 7. ประมาณการอัตราผู้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานไม่น้อยกว่าร้อยละ 83.33 ของพื้นที่สำนักงานให้เช่า ทั้งหมดและอัตราผู้เช่าที่จอดรถไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ตลอดระยะเวลาประมาณการทางการเงิน ทั้งนี้ โดยการ เปรียบเทียบจากข้อมูลผู้เช่าพื้นที่จริงในอดีตจนถึงปัจจุบัน ประกอบกับข้อมูลอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในระหว่างปี 2548 - 2549 ของกรุงเทพมหานคร (โดยเฉพาะในเขตรัชดาภิเษก / ดินแดง) ดังตารางข้างล่าง ปี 2548 ปี 2549 ทำเล ค่าเช่าเฉลี่ย อัตราการเช่า ค่าเช่าเฉลี่ย อัตราการเช่า (บาท / ตร.ม.) เฉลี่ย (%) (บาท / ตร.ม.) เฉลี่ย (%) เพลินจิต / ชิดลม 556 89 644 91 สีลม / สาธร 471 87 541 88 สุขุมวิท 380 87 513 90 พระราม 3 295 75 384 75 พญาไท 360 90 471 91 รัชดาภิเษก / ดินแดง 312 86 399 91 พหลโยธิน 393 95 467 97 บางนา 302 83 345 88 แจ้งวัฒนะ / นนทบุรี 416 95 439 95 ธนบุรี 278 82 370 90 ที่มา : รายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัท เยียร์ แอพไพรซัล จำกัด ลงวันที่ 10 สิงหาคม 2550 บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 26 8. รายจ่ายรวมอยู่ที่ประมาณร้อยละ 56.63 ของรายได้รวม ซึ่งอัตราส่วนรายจ่ายรวมดังกล่าว เป็นประ การณ์การสำหรับปี 2550 โดยประเมินขึ้นจากรายจ่ายรวมที่เกิดขึ้นจริงสำหรับงวดหกเดือนแรกสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2550 และกำหนดสมมติฐานโดยประมาณการการเพิ่มขึ้นของรายจ่ายรวมตามอัตราเงินเฟ้อในอัตรา คงที่ร้อยละ 3 ต่อปี นับตั้งแต่ปี 2551 จนถึงปีสิ้นสุดอายุการใช้งานของสินทรัพย์ โดยมุ่งประเด็นให้ความสำคัญ ตามหลักความระมัดระวัง (Conservative) ในการดำเนินกิจการ (ซึ่งถ้าพิจารณารายจ่ายรวมเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี ตั้งแต่ปี 2547 - 2549 รายจ่ายรวมตามจริงค่อนข้างสูง เนื่องจากมูลค่าของค่าเสื่อมราคาสินทรัพย์ถาวร ซึ่งถ้ามี การคำนวณค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ถาวรดังกล่าวด้วยราคาต้นทุนใหม่ จะทำให้รายจ่ายโดยรวมปรับมูลค่า ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จึงพิจารณากำหนดตามที่ตั้งสมมติฐานตั้งแต่ปี 2550) ประกอบด้วยส่วนต่าง ๆ ดังนี้ - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและบริหาร ประกอบด้วย ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงาน (ร้อยละ 5.16 ของรายได้รวม) เช่น เงินเดือน ค่าล่วงเวลา เงินประกันสังคมและกองทุนทดแทน และเงิน สมทบกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ เป็นต้น รวมทั้งค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของสำนักงาน (ร้อยละ 0.97 ของ รายได้รวม) - ต้นทุนการบริหารอาคาร ประกอบด้วย ค่าสาธารณูปโภค (ร้อยละ 13.37 ของรายได้รวม) ค่า ซ่อมแซมและบำรุงรักษา (ร้อยละ 1.70 ของรายได้รวม) ค่าจ้างทำความสะอาด (ร้อยละ 2.05 ของรายได้รวม) ค่าจ้างการรักษาความปลอดภัย (ร้อยละ 3.37 ของรายได้รวม) ค่าประกันภัยปี ละประมาณ 200,000 บาท และค่าใช้เบ็ดเตล็ดอื่น ๆ (ร้อยละ 0.11 ของรายได้รวม) - ค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ถาวร (Depreciation Charges) โดยคำนวณตามต้นทุนใหม่ของ สินทรัพย์ อาทิ อาคารสำนักงาน อาคารจอดรถ เครื่องจักรและอุปกรณ์ เครื่องตกแต่งสำนักงาน ระบบต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอาคาร เป็นต้น ตามวิธีเส้นตรง (Straight-line Method) ซึ่งรับรู้เป็น ค่าใช้จ่ายโดยตัดค่าเสื่อมราคาด้วยจำนวนที่เท่ากันตลอดอายุการใช้งานของสินทรัพย์ (สำหรับ ปี 2550 อยู่ที่ร้อยละ 25 ของรายได้รวม) - ค่าภาษีโรงเรือน ตามอัตราของกรุงเทพมหานคร คือ ร้อยละ 12.50 โดยคิดที่ร้อยละ 40 ของ รายได้ค่าเช่าสำนักงาน (ร้อยละ 4.54 ของรายได้รวม) ซึ่งโดยปกติรายได้ค่าเช่าสำนักงาน จะแจ้งเป็นรายได้ค่าเช่าร้อยละ 40 และรายได้ค่าบริการส่วนกลางอีกร้อยละ 60) 9. ค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารชุดอีกประมาณร้อยละ 5.00 ของ มูลค่าการซื้อขายที่ดินและอาคารชุด อัตราส่วนลด (Discount Rate) ที่ปรึกษาทางการเงินใช้ทฤษฎี Capital Asset Pricing Model (CAPM) ในการกำหนด Discount Rate คิดลดสำหรับประมาณการกระแสเงินสดในอนาคตของโครงการ ซึ่งวิธีดังกล่าวเป็นวิธีที่ใช้กันอย่างแพร่หลายใน การกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนหลังปรับค่าของความเสี่ยง (Risk Adjusted Rate of Return) หรือ ต้นทุนของผู้ถือหุ้น ("Cost of Equity" หรือ "Ke") ดังนั้น อัตราส่วนลดที่คำนวณโดยใช้ทฤษฎี CAPM เป็นดังนี้ Ke = Rf + ? (Rm - Rf) บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 27 Rf : อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ไม่มีความเสี่ยง (Risk Free Rate) อ้างอิงจากอัตรา ผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวอายุ 18 ปี ณ วันที่ 4 กันยายน 2550 ซึ่งมี ค่าประมาณร้อยละ 5.08 ต่อปี (จากฐานข้อมูลของศูนย์ซื้อขายตราสารหนี้ไทย) Rm : อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์เท่ากับ 13.65 (ข้อมูลจาก Bloomberg ณ วันที่ 5 กันยายน 2550) ? : ค่าสัมประสิทธิ Beta เป็นตัวแปรที่ใช้ในการวัดความเสี่ยงที่ขจัดไม่ได้ (Systematic Risk) ซึ่งเป็นค่า ความแปรปรวนระหว่างผลตอบแทนของตลาดหลักทรัพย์กับราคาหุ้นของบริษัทเท่ากับ 1.3940 จากข้อมูลตัวแปรข้างต้น ที่ปรึกษาทางการเงินสามารถคำนวณต้นทุนของผู้ถือหุ้น ดังนี้ Ke: 5.08 + 1.3940 x (13.65 - 5.08) = 17.03% จากงบการเงินรวมของบริษัทสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2550 มีสัดส่วนของหนี้สินต่อต้นทุนทั้งหมดร้อยละ 4.03 ดังนั้น ต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินทุน (Weighted Average Cost of Capital : WACC) ของบริษัทจะ สามารถคำนวณได้ตามสมการข้างล่างนี้ ดังนี้ WACC = D / V (Kd) + E / V (Ke) โดยที่ D/V = สัดส่วนของหนี้สินต่อต้นทุนทั้งหมด E/V = สัดส่วนของผู้ถือหุ้นต่อต้นทุนทั้งหมด Ke = Cost of Equity ตามวิธี CAPM = 17.03% Kd = อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของบริษัท x (1-อัตราภาษี) = 5.72 ดังนั้น WACC = 8.26% อย่างไรก็ดี การคำนวณหาอัตราผลตอบแทนของผู้ถือหุ้น (Ke) ยังสามารถหาได้โดยวิธี Gordon Model โดยใช้สูตร การคำนวณ ดังนี้ Ke = g + [ D0 x (1+g) / P ] โดยที่ g = อัตราการเติบโตของเงินปันผลเฉลี่ยย้อนหลัง D0 = จำนวนเงินปันผลต่อหุ้นในปีที่ผ่านมา P = ราคาหุ้นในปัจจุบันของบริษัท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากประวัติการจ่ายเงินปันผลของบริษัทตามตารางข้างล่าง จะพบว่าบริษัทมีความไม่ สม่ำเสมอในการจ่ายเงินปันผล โดยเฉพาะในระหว่างปี 2540 - 2546 และปี 2550 บริษัทมิได้จ่ายเงินปันผลแต่ อย่างไร ดังนั้น การคำนวณอัตราการเติบโตของเงินปันผลของบริษัทจึงไม่สม่ำเสมอ ด้วยเหตุนี้ ที่ปรึกษาทางการเงิน จึงไม่ใช้ค่า Ke จากวิธี Gordon Model ในการคำนวณหา WACC ของบริษัท เพื่อประเมินมูลค่าปัจจุบันสุทธิในครั้งนี้ บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 28 ประวัติการจ่ายเงินปันผลของบริษัทในอดีต ปี เงินปันผลต่อหุ้น ปี เงินปันผลต่อหุ้น (บาท) (บาท) 2538 2.50 2539 2.00 2540 - 2541 - 2542 - 2543 - 2544 - 2545 - 2546 - 2547 0.10 2548 0.35 2549 - หมายเหตุ : ในปี 2538 และ 2539 มูลค่าที่ตราไว้เท่ากับ 10 บาทต่อหุ้น ดังนั้น จากการคำนวณตามข้อมูลดังกล่าวข้างต้น จะได้ต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินทุน (WACC) โดยวิธี CAPM เท่ากับร้อยละ 8.26 เพื่อนำมาเป็นอัตราคิดลด สำหรับการประเมินมูลค่าปัจจุบันสุทธิ การประเมินมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value : NPV) ที่ปรึกษาทางการเงินพบว่า NPV ณ ปี 2550 ของประมาณการกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นจากการให้เช่าและบริการ ของพื้นที่อาคารสำนักงานและอาคารจอดรถภายใต้สมมติฐานที่กำหนดข้างต้นมีค่าเท่ากับ 32.79 ล้านบาทและอัตรา ผลตอบแทนต่อโครงการ (Internal Rate of Return : IRR) เท่ากับร้อยละ 8.74 ทั้งนี้ ตามหลักความระมัดระวัง ที่ปรึกษา ทางการเงินได้คำนวณหา NPV ในกรณีที่บริษัทเลือกใช้แหล่งเงินทุนในการชำระค่าซื้อทรัพย์สิน โดยการกู้ยืมเงินทั้งจำนวนจะ ทำให้ NPV ลดลงเหลือ 31.56 ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 3.75 อย่างไรก็ตาม จากการที่อัตราค่าเช่าและบริการเฉลี่ย 328 บาทต่อตารางเมตร/เดือนตามสัญญาเช่าในปัจจุบัน ซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินใช้เป็นระยะเวลาเริ่มต้นของการจัดทำประมาณการทางการเงิน มีอัตราค่อนข้างต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยของ อาคารสำนักงานในพื้นที่ใกล้เคียงพอสมควร ดังนั้น ที่ปรึกษาทางการเงินจึงได้ทำการสำรวจข้อมูลอัตราค่าเช่าและบริการของอาคารสำนักงานซึ่งมีทำเลที่ตั้ง ใกล้เคียงกันกับอาคารวิริยะถาวรและยังคงมีพื้นที่สำนักงานว่างให้เช่าในระหว่างวันที่ 5 - 6 กันยายน 2550 โดยมีข้อมูลเพื่อ นำมาเปรียบเทียบ ดังตารางข้างล่างนี้ ชื่ออาคาร ทำเลที่ตั้ง อัตราค่าเช่า ค่าเช่าที่จอดรถ (บาท / ตร.ม.) (บาทต่อเดือน) 1. ตึกช้าง ถนนพหลโยธิน 400 1,500 2. อาคารรสา ทาวเวอร์ ถนนพหลโยธิน 600 - 650 1,500 - 3,000 3. อาคารเล่าเป้งง้วน ถนนวิภาวดีรังสิต 450 1,500 4. อาคารเซ็นทรัล ลาดพร้าว ถนนลาดพร้าว 440 2,000 - 2,600 จากที่กล่าวมาข้างต้น ที่ปรึกษาทางการเงินจึงได้ทดลองปรับประมาณการทางการเงินใหม่เพื่อใช้เป็นข้อมูล เปรียบเทียบให้แก่ผู้ถือหุ้นของบริษัทได้พิจารณา โดยคิดอัตราค่าเช่าและบริการในปี 2550 ที่เฉลี่ยเท่ากับ 400 บาทต่อตาราง บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 29 เมตร/เดือน (ซึ่งเท่ากับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยปี 2549 ในเขตรัชดาภิเษก / ดินแดง และอัตราค่าเช่าสำนักงานในปัจจุบันของตึกช้าง ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดจากการสำรวจในช่วงเวลาดังกล่าว) โดยจะมีการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่ทุก ๆ 3 ปี ในอัตราร้อยละ 10 เช่นเดิม จะได้มูลค่าปัจจุบันสุทธิเท่ากับ 306.66 ล้านบาทและอัตราผลตอบแทนต่อโครงการเท่ากับร้อยละ 12.44 ซึ่งสูงกว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนต่อโครงการจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบันของอาคารวิริยะถาวร พอสมควร แต่อย่างไรก็ตาม ที่ปรึกษาทางการเงินมิได้ใช้มูลค่าปัจจุบันสุทธิที่คำนวณใหม่มาใช้พิจารณาหามูลค่าที่ เหมาะสมของการทำรายการในครั้งนี้แต่อย่างใด ตารางสรุปมูลค่าทรัพย์สินตามวิธีการต่างๆ วิธีตรวจสอบและเทียบเคียง (หน่วย : ล้านบาท) อ้างถึง วิธีการประเมิน ราคาที่ประเมิน ราคาซื้อ สูง / (ต่ำ) หัวข้อ หรือคำนวณ หรือคำนวณได้ ทรัพย์สิน ราคาซื้อ 4.1.1 ราคาประเมินของผู้ประเมินอิสระ 674.58 625.00 49.58 4.1.2 ราคาประเมินของกรมที่ดิน 613.60 625.00 (11.40) 4.1.3 มูลค่าตามบัญชีของทรัพย์สิน 608.42 625.00 (16.58) วิธีที่ที่ปรึกษาทางการเงินใช้ในการหามูลค่าที่เหมาะสมของรายการ (หน่วย : ล้านบาท) อ้างถึง วิธีการประเมิน มูลค่าปัจจุบันของ เงินลงทุน มูลค่า หัวข้อ หรือคำนวณ กระแสเงินสดรับสุทธิ เริ่มแรก 2/ ปัจจุบันสุทธิ 4.1.4 วิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ 1/ 528.34 495.55 32.79 หมายเหตุ : 1/ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ หมายถึง ผลต่างระหว่างมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับสุทธิตลอดอายุของโครงการ หัก เงินลงทุน เริ่มแรก 2/ เงินลงทุนเริ่มแรกไม่รวมมูลค่าที่ดิน ณ วันเริ่มต้นและวันสุดท้ายของประมาณการทางการเงินจำนวน 129.45 ล้านบาท (พื้นที่รวม 1,618.1 ตารางวา ๆ ละ 80,000 บาท ประกอบด้วยที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานและอาคารจอดรถ 1,517.10 ตารางวา และที่ดินเปล่า 101 ตารางวา) ทั้งนี้ วิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิเป็นหลักการที่ใช้กันอย่างแพร่หลายในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจของ โครงการหรือความคุ้มค่าของการลงทุน ซึ่งโดยหลักการจะต้องมีการประมาณการกระแสเงินสดตลอดอายุของโครงการ แล้วแปลงค่ากระแสเงินสดในอนาคตให้เป็นมูลค่าปัจจุบันก่อน จากนั้นจึงหาผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด ในอนาคต แล้วนำมาหักลบกับเงินลงทุนเริ่มแรก ซึ่งในทางทฤษฎี ถ้าโครงการใดประเมินมูลค่าปัจจุบันสุทธิได้มากกว่า หรือเท่ากับศูนย์ ก็สามารถลงทุนในโครงการนั้นได้ จากหลักการข้างต้น ที่ปรึกษาทางการเงินมีความเห็นว่าวิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ เป็นวิธีที่สามารถสะท้อนการใช้ ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สินและใช้กันอย่างแพร่หลาย มีความเหมาะสมสำหรับใช้ประเมินมูลค่าการซื้อทรัพย์สินของ บริษัทในครั้งนี้ โดยมีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดรับสุทธิเท่ากับ 657.79 ล้านบาท (รวมมูลค่าที่ดินปัจจุบัน) ซึ่ง มากกว่าราคาซื้อทรัพย์สินที่ 625 ล้านบาท นอกจากนี้ ราคาซื้อทรัพย์สินยังมีราคาต่ำกว่าราคาประเมินของผู้ประเมิน อิสระที่ 674.58 ล้านบาทอยู่ 49.58 ล้านบาทหรือร้อยละ 7.35 และราคาซื้อทรัพย์สินมีมูลค่าสูงกว่าราคาบัญชีเพียง 16.58 ล้านบาทหรือร้อยละ 2.73 ในขณะที่ ราคาประเมินของกรมที่ดินมักมีราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง โดยราคา ประเมินของกรมที่ดินมักใช้เป็นราคาอ้างอิงเพื่อใช้สำหรับการชำระค่าธรรมเนียมภาษีการการโอนเท่านั้น บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 30 6. สรุปความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงิน การทำรายการในครั้งนี้ที่ปรึกษาทางการเงินพิจารณาแล้วเห็นว่ามีความสมเหตุสมผล เนื่องจาก บริษัทจะได้รับประโยชน์ จากการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นที่ตั้งของบริษัทและบริษัทในกลุ่ม มีรายได้จากการให้เช่าและบริการใน อาคารสำนักงานและอาคารจอดรถ ได้รับอัตราผลตอบแทนจากการซื้อทรัพย์สินที่ร้อยละ 8.74 ซึ่งสูงกว่าต้นทุนถัวเฉลี่ย ถ่วงน้ำหนักของเงินทุนที่ร้อยละ 8.26 ในขณะที่ หากประเมินในลักษณะของการประเมินโครงการ มูลค่ากระแสเงินสดใน อนาคตที่คำนวณได้ โดยใช้เกณฑ์มูลค่าปัจจุบันสุทธิ ณ ปี 2550 ได้เท่ากับ 32.79 ล้านบาท ถือว่าสามารถลงทุนใน โครงการได้ นอกจากนี้ การซื้อทรัพย์สินของบริษัทในครั้งนี้ ยังเป็นการลดความเสี่ยงในการลงทุนในโครงการใหม่ รวมทั้ง การที่ จะต้องหาทำเลที่ตั้งของสำนักงานแห่งใหม่ หากว่าบริษัทและบริษัทในกลุ่มไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าในอนาคตอีกด้วย รวมทั้ง บริษัทและบริษัทในกลุ่มมีแผนที่จะเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น เพื่อรองรับการขยายตัวทางธุรกิจในอนาคต อย่างไรก็ตาม จากการที่ บริษัทมีหนี้สินหมุนเวียนในจำนวนที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่บริษัทจะจ่ายชำระค่าซื้อทรัพย์สินเป็น เงินสดงวดเดียว โดยใช้เงินกู้ยืมและและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานในสัดส่วนร้อยละ 50 : 50 ซึ่งจากการที่บริษัท ต้องกู้ยืมเงินมาจ่ายชำระค่าซื้อทรัพย์สินนั้น จะทำให้ D/E Ratio เพิ่มสูงขึ้นจากเดิม 4.03 เป็น 4.08 เท่า ซึ่งจะส่งผลให้ ต้นทุนการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น ทำให้บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะมี ผลกระทบต่อกำไรสุทธิของบริษัทได้ ดังนั้น ที่ปรึกษาทางการเงิน จึงเห็นควรให้บริษัทพิจารณาความเหมาะสมในการใช้ แหล่งเงินทุน เพื่อนำมาชำระค่าซื้อทรัพย์สินให้สอดคล้องกับสภาพคล่องและความเพียงพอของเงินทุนของบริษัท ณ ขณะนั้น จากที่กล่าวมาทั้งหมดข้างต้น ที่ปรึกษาทางการเงินจึงมีความเห็นว่า ผู้ถือหุ้นของบริษัทควรพิจารณาลงมติเห็นด้วยกับ การทำรายการดังกล่าวในการประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2550 ในวันที่ 12 ตุลาคม 2550 บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 31 บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ ขอรับรองว่าได้พิจารณาและให้ความเห็นข้างต้นด้วย ความรอบคอบตามหลักมาตรฐานวิชาชีพ โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นรายย่อยเป็นสำคัญ ขอแสดงความนับถือ บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด ?.................................... ......................................... (ดร. ชัยพันธ์ พงศ์ธนากร) (นางสาวพรพิน ชัยวิกรัย) ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กรรมการรองกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 32