SET Announcements

5.05 เท่าในปี 2548 เป็น 5.31 เท่าในปี 2549 เนื่องจากบริษัทมีการออกหุ้นกู้เพิ่มเติม สำหรับความสามารถ ในการจัดเก็บรายได้ของบริษัทในปี 2549 เท่ากับ 116 วัน ซึ่งจัดเก็บได้ช้ากว่าในปี 2548 ที่ 72 วัน เนื่องจาก มีการเบิกจ่ายเงินงบประมาณที่ล่าช้าในส่วนงานราชการ อันมีผลมาจากปัญหาความไม่สงบทางการเมือง ภายในประเทศ แต่หากพิจารณาถึงการบริหารอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามเงื่อนไขของหุ้น กู้ บริษัทสามารถที่จะบริหารได้ดีขึ้นจากเดิม โดยปี 2549 มีการลดลงของอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ ถือหุ้น ซึ่งเป็นหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยซึ่งประกอบด้วย เงินกู้เบิกเกินบัญชี เจ้าหนี้ตามสัญญาเช่าซื้อที่ถึง กำหนดชำระภายในหนึ่งปี เงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี หุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระภายใน หนึ่งปี เจ้าหนี้และเงินกู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกันที่มีภาระดอกเบี้ย เจ้าหนี้ตามสัญญาเช่าซื้อ-สุทธิจาก ส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี เงินกู้ยืมระยะยาว (สุทธิ) จากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี หุ้นกู้ (สุทธิ) จากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี หักเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด เงินฝากธนาคารที่ติด ภาระผูกพัน เงินลงทุนระยะสั้น และลูกหนี้การค้าซึ่งเป็นองค์กรของรัฐหรือรัฐวิสาหกิจตามสัญญาก่อสร้างที่ มีภาระดอกเบี้ยและลูกหนี้การค้าดังกล่าวได้ออกหนังสือรับรองผลงานแล้ว คือ ลูกหนี้การค้าสำหรับ โครงการก่อสร้างทางพิเศษสายบางพลี-สุขสวัสดิ์ (บางพลี-บางขุนเทียน) ของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย ปี 2549 ที่ลดลง จากการที่บริษัทมีเงินสดเงินสดรับจากการออกหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 1,442 ล้านบาทซึ่งจะทำ ให้เงินสดและส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น อีกทั้งจากการที่ศาลฎีกามีคำพิพากษาไม่บังคับตามคำชี้ขาดของ อนุญาโตตุลาการในการให้การทางพิเศษแห่งประเทศไทยชำระเงินให้แก่กิจการร่วมค้า บีบีซีดี แต่อย่างไรก็ ตามคำพิพากษาไม่ได้ทำให้สิทธิเรียกร้องตามกฎหมายในเรื่องค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจำนวน 6,040 ล้านบาท รวมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.50 ต่อปีของกิจการร่วมค้าเสียไปแต่อย่างใด ในทางบัญชีบริษัทต้องแสดง รายการตั้งสำรองค่าเผื่อหนี้สูญสำหรับลูกหนี้เงินค่าชดเชยค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนในงบการเงินรวมซึ่ง จะส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลง และจากการที่ผู้ร่วมค้าในกิจการร่วมค้า บีบีซีดี ได้มีมติเห็นชอบร่วมกันใน การยกเว้นการคิดดอกเบี้ยจ่ายสำหรับเงินกู้ที่มาจากผู้ร่วมค้าทั้งหมดในกิจการร่วมค้า บีบีซีดี ทำให้บริษัทมี รายการโอนกลับดอกเบี้ยค้างจ่ายจำนวน 443 ล้านบาทในส่วนของรายได้ในงบกำไรสุทธิของงบการเงินรวม และรายได้ดอกเบี้ยค้างรับตัดบัญชีจำนวน 13 ล้านบาทเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรสุทธิของการเงินรวม ทำให้ ส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น โดยปี 2549 มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.85 เท่าลดลงจากปี 2548 ที่ 2.28 เท่า บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 13 2.4 ผู้ถือหุ้น รายชื่อผู้ถือหุ้นของบริษัท ณ วันที่ 21 กันยายน 2550 ซึ่งเป็นวันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหุ้นล่าสุด ประกอบด้วย รายชื่อ จำนวนหุ้น ร้อยละ 1. กลุ่มตระกูลตรีวิศวเวทย์ 1.1 นายถาวร ตรีวิศวเวทย์ 21,277,200 1.47 1.2 นายปลิว ตรีวิศวเวทย์ 21,047,620 1.46 1.3 นายประเสริฐ ตรีวิศวเวทย์ 11,600,048 0.80 1.4 นางสายเกษม ตรีวิศวเวทย์ 2,990,000 0.21 1.5 นายกำธร ตรีวิศวเวทย์ 1,000 0.00 1.6 บริษัท มหาศิริสยาม จำกัด 1/ 293,784,788 20.32 1.7 บริษัท ช.การช่าง โฮลดิ้ง จำกัด 2/ 151,707,400 10.49 1.8 บริษัท ซีเค. ออฟฟิซ ทาวเวอร์ จำกัด 3/ 75,000,000 5.19 1.9 บริษัท ที่ดินบางปะอิน จำกัด 4/ 18,935,000 1.31 รวม 596,343,056 41.25 2. ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) 92,914,200 6.43 3. บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด 78,673,800 5.44 4. นางปราณี ทองกิตติกุล 56,308,920 3.89 5. State Street Bank and Trust Company for London 32,617,700 2.26 6. นายชาญณรงค์ วงศ์สีนิล 27,000,000 1.87 7. บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด 22,314,900 1.54 8. HSBC (Singapore) Nominees Pte Ltd. 19,023,100 1.32 9. Nortrust Nominees Ltd. 15,984,800 1.11 10. Morgan Stanley & Co International Limited 13,048,300 0.90 11. Gerlach & Co.-Charles Schwab FBO Customers 9,271,000 0.64 12. State Street Bank and Trust Company 8,409,200 0.58 13. ม.ล. ประสบชัย เกษมสันต์ 2,430,200 0.51 รวม 974,339,176 67.38 หมายเหตุ : 1/ กลุ่มตรีวิศวเวทย์ถือหุ้นอยู่ร้อยละ 91.71 ที่เหลือเป็นผู้ถือหุ้นรายอื่น ๆ และดำรงตำแหน่งกรรมการทั้งหมดในบริษัท 2/ กลุ่มตรีวิศวเวทย์ถือหุ้นอยู่ร้อยละ 87.50 ที่เหลือเป็นผู้ถือหุ้นรายอื่น ๆ และดำรงตำแหน่งกรรมการทั้งหมดในบริษัท 3/ กลุ่มตรีวิศวเวทย์ถือหุ้นอยู่ร้อยละ 75.00 ที่เหลือเป็นผู้ถือหุ้นรายอื่น ๆ 4/ กลุ่มตรีวิศวเวทย์ถือหุ้นอยู่ร้อยละ 41.66 ที่เหลือเป็นผู้ถือหุ้นรายอื่น ๆ 2.5 คณะกรรมการบริษัท รายชื่อคณะกรรมการของบริษัท ณ วันที่ 13 กันยายน 2550 ประกอบด้วย รายชื่อ ตำแหน่ง 1. นายอัศวิน คงสิริ ประธานกรรมการ 2. นายปลิว ตรีวิศวเวทย์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ 3. นายณรงค์ แสงสุริยะ กรรมการ 4. นางสายเกษม ตรีวิศวเวทย์ กรรมการ บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 14 รายชื่อ ตำแหน่ง 5. นายรัตน์ สันตอรรณพ กรรมการ 6. นายประเสริฐ มริตตนะพร กรรมการ 7. ดร. สมบัติ กิจจาลักษณ์ กรรมการ 8. นายอนุกูล ตันติมาสน์ กรรมการ 9. นายวิฑูร เตชะทัศนสุนทร ประธานกรรมการตรวจสอบ 10. นายดอน ปรมัตถ์วินัย กรรมการตรวจสอบ 11. นายถวัลย์ศักดิ์ สุขะวรรณ กรรมการตรวจสอบ 2.6 ข้อมูลของบริษัท ซีเค. ออฟฟิซ ทาวเวอร์ จำกัด 2.6.1 ความเป็นมาและลักษณะการประกอบธุรกิจ บริ ษั ท ซี เ ค. ออฟฟิ ซ ทาวเวอร์ จำ กั ด จดทะเบี ย นจั ด ตั้ ง เมื่ อ วั น ที่ 30 ตุ ล คม 2535 มี ท เบี ย นเลขที่ 0105535147922 โดยกลุ่มตรีวิศวเวทย์ และมีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบกิจการค้าที่ดิน ทำการจัดสรรที่ดินและที่ อยู่อาศัย จัดหาที่ดินและสิ่งก่อสร้าง หรือทำการก่อสร้างอย่างอื่นบนที่ดินนั้นเพื่อจำหน่าย ให้เช่า ให้เช่าซื้อ เพื่อ เป็นสถานที่อยู่อาศัย สถานที่ทำการพาณิชย์ สถานที่ทำการราชการ โรงงานอุตสาหกรรม ปัจจุบัน บจ. ซีเค. ออฟฟิซ มีทุนจดทะเบียนและทุนที่ออกและเรียกชำระแล้ว 300 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นหุ้น สามัญจำนวน 3,000,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท มีที่ตั้งอยู่ที่ เลขที่ 587 ถนนสุทธิสารวินิจฉัย แขวง ดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร มีจำนวนพนักงาน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 ทั้งสิ้น 11 คน โดยที่มีรายได้ หลักจากการให้เช่าและบริการในอาคารวิริยะถาวรและอาคารจอดรถ 2.6.2 ผลการดำเนินงาน สรุปฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงานของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ที่ผ่านการตรวจสอบจาก บริษัท สำนักงาน วี. พี. แอสโซซิเอทส์ จำกัด ณ วันที่ 31 ธันวาคม ปี 2547 - 2549 และงบการเงินภายใน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 (หน่วย : ล้านบาท) งบการเงิน ตรวจสอบแล้ว งบภายใน 31 ธ.ค. 47 31 ธ.ค. 48 31 ธ.ค. 49 30 มิ.ย. 50 สินทรัพย์หมุนเวียน เงินสดและเงินฝากสถาบันการเงิน 9.15 2.45 2.42 6.06 ลูกหนี้การค้า 19.91 26.28 28.38 24.47 ลูกหนี้และเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทอื่น - 669.96 - 101.48 สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น ๆ 13.63 3.25 5.31 5.31 รวมสินทรัพย์หมุนเวียน 42.69 701.94 36.11 137.32 สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ลูกหนี้และเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อย 124.05 102.01 94.18 - เงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขาย 967.50 907.50 671.25 675.50 ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ - สุทธิ 451.72 412.69 373.56 354.11 บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 15 (หน่วย : ล้านบาท) งบการเงิน ตรวจสอบแล้ว งบภายใน 31 ธ.ค. 47 31 ธ.ค. 48 31 ธ.ค. 49 30 มิ.ย. 50 สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น ๆ 6.97 4.31 4.31 4.84 รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน 1,550.24 1,426.51 1,143.30 1,034.45 สินทรัพย์รวม 1,592.93 2,128.45 1,179.41 1,171.77 หนี้สินหมุนเวียน เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน 44.18 99.00 - - เจ้าหนี้การค้าและสัญญาจะซื้อจะขาย 39.74 34.88 35.47 34.70 เงินกู้ยืมที่ถึงกำหนดชำระในหนึ่งปี 12.00 33.60 51.60 3.01 หนี้สินหมุนเวียนอื่น ๆ 78.33 10.63 14.69 33.79 รวมหนี้สินหมุนเวียน 174.25 178.11 101.76 71.51 หนี้สินไม่หมุนเวียน เจ้าหนี้และเงินกู้ยืมจากกรรมการและ บริษัทที่เกี่ยวข้อง 874.64 1,074.52 513.63 529.56 เงินกู้ยืมระยะยาว 335.99 297.39 245.79 275.79 เงินมัดจำค่าเช่าและค่าบริการ 12.42 13.28 13.53 13.31 รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน 1,223.05 1,385.19 772.95 818.67 หนี้สินรวม 1,397.31 1,563.30 874.70 890.18 ทุนจดทะเบียนและทุนที่ชำระแล้ว 300.00 300.00 300.00 300.00 ส่วนของผู้ถือหุ้น 195.62 565.15 304.71 281.59 รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น 1,592.93 2,128.45 1,179.41 1,171.77 รายได้รวม 74.35 573.50 104.79 36.20 ต้นทุนและค่าใช้จ่ายรวม 65.25 60.03 58.34 27.94 ดอกเบี้ยจ่าย 70.44 78.39 70.65 31.38 กำไร (ขาดทุน) สุทธิ (61.34) 429.531/ (24.19) (23.11) กำไร (ขาดทุน) สุทธิต่อหุ้น (บาท) (20.45) 143.18 (8.06) (7.70) มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (บาท) 65.21 188.38 101.57 93.87 หมายเหตุ : 1/ ในระหว่างปี 2548 บจ. ซีเค. ออฟฟิซ มีกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนจำนวน 372.80 ล้านบาท 2.6.3 รายชื่อผู้ถือหุ้น รายชื่อผู้ถือหุ้นของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ณ วันที่ 3 กรกฎาคม 2550 ประกอบด้วย รายชื่อ จำนวนหุ้น ร้อยละ 1. บริษัท มหาศิริ สยาม จำกัด 750,000 25.00 2. นายถาวร ตรีวิศวเวทย์ 375,000 12.50 3. นายปลิว ตรีวิศวเวทย์ 375,000 12.50 4. นายประเสริฐ ตรีวิศวเวทย์ 375,000 12.50 5. นายเทพ ตรีวิศวเวทย์ 375,000 12.50 บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 16 รายชื่อ จำนวนหุ้น ร้อยละ 6. นายยิ้ม ตรีวิศวเวทย์ 375,000 12.50 7. นายกำธร ตรีวิศวเวทย์ 375,000 12.50 รวม 3,000,000 100.00 2.6.4 คณะกรรมการบริษัท รายชื่อคณะกรรมการของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ณ วันที่ 2 พฤษภาคม 2550 ประกอบด้วย รายชื่อ ตำแหน่ง 1. นายปลิว ตรีวิศวเวทย์ กรรมการ 2. นายประเสริฐ ตรีวิศวเวทย์ กรรมการ 3. นายเทพ ตรีวิศวเวทย์ กรรมการ 4. นายยิ้ม ตรีวิศวเวทย์ กรรมการ 5. นายกำธร ตรีวิศวเวทย์ กรรมการ 6. นายประเสริฐ ทองกิตติกุล กรรมการ 3. ความสมเหตุสมผลของรายการ 3.1 วัตถุประสงค์ในการทำรายการและความจำเป็นที่ต้องทำรายการ บริษัทประสงค์ที่จะซื้อทรัพย์สินจาก บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ในครั้งนี้ เพื่อใช้เป็นประโยชน์สำหรับการเป็นห้องชุด สำนักงานสำหรับการประกอบกิจการของบริษัทและบริษัทในกลุ่ม ทั้งนี้ เนื่องจากปัจจุบันอาคารและที่ดินในบริเวณ ดังกล่าวเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัท รวมทั้งยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานของบริษัทในกลุ่ม (ข้อมูลจาก บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 พบว่าบริษัทและบริษัทในกลุ่มเป็นผู้เช่าพื้นที่ของอาคารวิริยะถาวรรวมทั้งสิ้น 11,615.33 ตารางเมตร จากพื้นที่สำนักงานให้เช่าและมีผู้เช่าประมาณ 13,117.01 ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 88.55) ในขณะที่การซื้อที่ดินเปล่าซึ่งตั้งอยู่ติดกับอาคารจอดรถ เพื่อรองรับปริมาณรถจากอาคารจอดรถซึ่งค่อนข้าง แออัดในปัจจุบัน รวมทั้ง สำหรับรถหลังคาสูงที่ไม่สามารถขึ้นอาคารจอดรถได้ ทั้งนี้ เนื่องจากอาคารจอดรถสามารถ ให้บริการเฉพาะแก่รถที่มีความสูงไม่เกิน 2.10 เมตร เท่านั้น ดังนั้น บริษัทจึงตกลงที่จะเข้าทำรายการเพื่อให้การ ดำเนินธุรกิจทั้งของบริษัทและบริษัทในกลุ่มสามารถดำเนินการไปได้อย่างต่อเนื่อง อันจะส่งผลดีและเป็นประโยชน์ ต่อบริษัทรวมทั้งผู้ถือหุ้น 3.2 เปรียบเทียบข้อดีและข้อด้อยระหว่างการทำรายการกับการไม่ทำรายการ ที่จะมีผลกระทบต่อบริษัท เปรียบเทียบข้อดีและข้อด้อยของการทำรายการ ข้อดี 1. เนื่องจากบริษัทและบริษัทในกลุ่มเป็นผู้เช่าหลักของอาคารคิดเป็นร้อยละ 88.55 ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าและ มีผู้เช่าในปัจจุบัน ในขณะที่ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ในฐานะผู้ให้เช่าพื้นที่ มีรายได้จากการให้เช่าและบริการสูงกว่า ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจำนวน 3.61 และ 3.57 ล้านบาท สำหรับปี พ.ศ. 2549 และงวดหกเดือนแรกของปี พ.ศ. 2550 ตามลำดับ ดังนั้น เพื่อเป็นการป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างบริษัทและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ สำหรับการที่ผู้ให้เช่าได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าพื้นที่ โดยเป็นการทำให้ผลตอบแทนหรือกำไรจากการให้ บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 17 เช่าพื้นที่ กลับคืนเป็นผลประโยชน์ของบริษัทและผู้ถือหุ้นของบริษัท ซึ่งจะเหมาะสมกว่าการที่ให้บริษัทและ บริษัทในกลุ่มยังคงเช่าพื้นที่จากผู้ถือหุ้นรายใหญ่เช่นเดิม 2. การที่บริษัทสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของบริษัท รวมทั้งใช้เป็น สำนักงานของบริษัทในกลุ่มในปัจจุบัน ถือเป็นการลดความเสี่ยงในด้านความต่อเนื่องของการใช้พื้นที่ในการ ดำเนินธุรกิจทั้งของบริษัทและบริษัทในกลุ่ม ทั้งนี้ หากเกิดกรณีที่บริษัทไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าอาคาร คาด ว่าบริษัทจะต้องมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการย้ายสำนักงานต่าง ๆ อาทิ การขนย้ายอุปกรณ์สำนักงาน การ เปลี่ยนแปลงเอกสารที่ระบุสถานที่ทำการแห่งใหม่ของบริษัท หนังสือบอกกล่าวหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง และลูกค้า การลงโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่าง ๆ เป็นต้น 3. บริษัทคาดว่าจะมีกระแสเงินสดรับจากค่าเช่าและบริการในอาคารสำนักงานในอนาคตรวมทั้งสิ้น 3,759.59 ล้านบาท โดยเป็นการคำนวณรายได้รวมเป็นเวลา 33 ปี บนพื้นฐานของระยะเวลาใช้งานของอาคารสำนักงาน ที่เหลืออยู่ ภายใต้สมมติฐานหลัก (ตามรายละเอียดหน้า 28) ภายใต้หลักการเรื่องการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง ของกิจการ (Going Concern) โดยพิจารณาจากรายได้จากการให้เช่าและบริการในอดีตที่ผ่านของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 - 2549 จำนวน 55.45 59.84 และ 61.95 ล้านบาท ตามลำดับ ในขณะที่มีค่า เสื่อมราคาอาคารรวมทั้งสิ้น 507.45 ล้านบาท โดยพิจารณาจากราคาซื้ออาคารเป็นต้นทุนของอาคาร (ต้นทุน ใหม่ซึ่งไม่รวมมูลค่าที่ดิน และคำนวณจากระยะเวลาใช้งานของอาคารสำนักงานที่เหลืออยู่เป็นระยะเวลา 33 ปี) โดยมีกระแสเงินสดรับสุทธิรวมทั้งสิ้น 3,251.13 ล้านบาท ดังนั้น จากกระแสเงินสดที่ได้ในแต่ละปีถือเป็น การกระจายรายได้จากการประกอบธุรกิจหลักของบริษัท โดยเฉพาะหากช่วงเวลาใดที่ธุรกิจหลักของบริษัทมี อัตราการเจริญเติบโตไม่มากนัก บริษัทก็จะยังคงสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้มีความสม่ำเสมอ ซึ่ง รวมถึงอัตราผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้นมิให้ต่ำจนเกินไปด้วย 4. ทำเลที่ตั้งของอาคารวิริยะถาวรมีความเหมาะสมกับประเภทธุรกิจ ทั้งนี้ เนื่องจากบริษัทดำเนินธุรกิจเป็น ผู้รับเหมาก่อสร้าง และการเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในกิจการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ อาทิ ทางด่วนพิเศษ รถไฟฟ้า ใต้ดิน และน้ำประปา ซึ่งมักมีศูนย์ควบคุมหลักอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับอาคารวิริยะถาวร ด้วยเหตุนี้บริษัท และบริษัทในกลุ่มจึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีสำนักงานในเขตกรุงเทพชั้นใน (CBD) แต่อย่างใด รวมทั้ง กลุ่มลูกค้า ของบริษัทส่วนหนึ่ง ซึ่งได้แก่ หน่วยงานราชการ ที่ในปัจจุบันมีที่ทำการอยู่ในเขตพื้นที่ถนนแจ้งวัฒนะและ นนทบุรี ซึ่งเป็นบริเวณที่ใกล้เคียงและใช้เวลาเดินทางไม่นานจากอาคารวิริยะถาวร 5. บริษัทจะสามารถประหยัดค่าก่อสร้างหากต้องการที่จะสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ โดยเมื่อพิจารณาจาก ราคาประเมินทรัพย์สินที่บริษัทจะทำรายการในครั้งนี้ ซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินอิสระได้มูลค่าเท่ากับ 674.58 ล้านบาท พบว่าราคาซื้อทรัพย์สินของบริษัทต่ำกว่าราคาประเมิน 49.58 ล้านบาท ดังนั้น จึงสามารถกล่าวได้ ว่าบริษัทสามารถที่จะลดต้นทุนได้อย่างน้อยเท่ากับส่วนต่างของราคาประเมินและราคาซื้อทรัพย์สิน ข้อด้อย 1. บริษัทมีภาระในการจ่ายชำระค่าซื้อทรัพย์สินจำนวน 625 ล้านบาท ซึ่งจะจ่ายชำระเป็นเงินสดงวดเดียว (ภายหลังจากที่ได้รับอนุมัติการทำรายการจากที่ประชุมผู้ถือหุ้น) โดยการกู้ยืมเงินและใช้กระแสเงินสดจากการ ดำเนินงานของบริษัท ด้วยเหตุนี้ จึงทำให้สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทลดลง และอาจมีผลทำให้บริษัท ต้องมีการก่อหนี้กับสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เพิ่มสูงขึ้นได้ในอนาคต จากอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทในปัจจุบันที่ร้อยละ 4.03 ทั้งนี้ หากบริษัท เลือกที่จะชำระค่าซื้อทรัพย์สินโดยการกู้ยืมเงินทั้งหมด จะมีผลทำให้ D/E Ratio เพิ่มขึ้นเป็น 4.13 อันจะมีผล ทำให้ต้นทุนในการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น เช่น สถาบันการเงินที่ให้กู้อาจคิดอัตรา ดอกเบี้ยเงินกู้แก่บริษัทสูงขึ้นกว่าเดิม หุ้นกู้ซึ่งบริษัทมีแผนการที่จะเสนอขายในอนาคต อาจจะต้องเสนออัตรา บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 18 ดอกเบี้ยหน้าตั๋วที่จูงใจนักลงทุนมากขึ้น เพื่อชดเชยกับ D/E Ratio ของบริษัทที่เพิ่มสูงขึ้น อันจะมีผลทำให้ บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะมีผลต่อกำไรสุทธิของกิจการได้ 2. เนื่องจากการได้มาซึ่งที่ดินของบริษัทในครั้งนี้ (มูลค่ารวมเท่ากับ 129.45 ล้านบาท) แม้ว่าจะเป็นราคาที่เท่ากับ ราคาของผู้ประเมินอิสระ แต่ก็ยังคงมีราคาที่สูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน (มูลค่ารวมเท่ากับ 71.20 ล้าน (ยังมีต่อ)