SET Announcements

บาท) ซึ่งในอนาคตหากราคาที่ดินมีการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อาจทำให้บริษัทต้องบันทึกรายการ ขาดทุนจากการด้อยค่า ซึ่งรายการด้อยค่าดังกล่าวจะมีผลกระทบต่องบกำไรขาดทุนของบริษัท เปรียบเทียบข้อดีและข้อด้อยของการไม่ทำรายการ ข้อดี 1. บริษัทไม่ต้องมีภาระในการกู้ยืม รวมทั้งใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเพื่อนำมาจ่ายชำระค่าซื้อทรัพย์สิน ซึ่งจะทำให้ D/E Ratio ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นและสภาพคล่องทางการเงินลดลง ข้อด้อย 1. ปัจจุบันบริษัทและบริษัทในกลุ่มจ่ายชำระค่าเช่าอาคารให้แก่ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ในฐานะผู้ให้เช่าอยู่ระหว่าง 300 - 350 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ยกเว้นเฉพาะในชั้นที่ 2 ซึ่งถือเป็นพื้นที่พาณิชกรรมที่มีอัตราค่าเช่า 450 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 328 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยที่สัญญาเช่าส่วน ใหญ่จะทยอยหมดอายุสัญญาเช่าในปี พ.ศ. 2551 ดังนั้น ในอนาคตหากผู้ให้เช่ามีการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าให้ เป็นไปตามราคาตลาด เนื่องจากอัตราค่าเช่าในปัจจุบันค่อนข้างต่ำกว่าของอาคารอื่น ๆ โดยรอบพอสมควร (รายละเอียดหน้า 26 และหน้า 29) ย่อมจะเป็นภาระต่อบริษัทและบริษัทในกลุ่ม 3.3 เปรียบเทียบข้อดีและข้อด้อยระหว่างการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกับทำรายการกับบุคคลภายนอก ความจำเป็นที่ต้องทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน และเหตุผลที่บริษัทไม่ทำรายการกับบุคคลภายนอก เปรียบเทียบข้อดีและข้อด้อยระหว่างการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกับทำรายการกับบุคคลภายนอก ข้อดี 1. เนื่องจากบริษัท และ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ต่างก็มีกรรมการและผู้ถือหุ้นร่วมกัน รวมทั้งผู้บริหารของทั้งสองบริษัท ต่างมีความสัมพันธ์ที่ดีต่อกัน ทำให้การเจรจาต่อรองสามารถบรรลุข้อตกลงได้ง่ายกว่าการทำรายการกับ บุคคลภายนอก 2. จากการที่บริษัทและบริษัทในกลุ่มเป็นผู้เช่าหลักของอาคารตั้งแต่เริ่มต้นการให้บริการ รวมทั้งการที่ผู้บริหาร ของบริษัทระบุว่า สถานที่ตั้งของอาคารวิริยะถาวรในปัจจุบัน เป็นบริเวณที่ตระกูลตรีวิศวเวทย์ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ถือ หุ้นรายใหญ่ของบริษัทมาตั้งแต่ต้น ใช้เป็นสถานที่ทำการมาตั้งแต่เริ่มแรก จวบจนกิจการมีความเจริญรุ่งเรือง มากระทั่งถึงทุกวันนี้ ด้วยเหตุนี้ บริษัทจึงประสงค์ที่จะใช้อาคารแห่งนี้เป็นสถานที่ทำการต่อไป โดยภายหลัง การทำรายการเสร็จสิ้นจะสามารถขจัดความขัดแย้งทางผลประโยชน์จากรายการระหว่างกัน ซี่งอาจเกิดขึ้นได้ ในอนาคตหากบริษัทและบริษัทในกลุ่มยังคงเป็นผู้เช่าอาคาร และ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ เป็นผู้ให้เช่า โดยมี ตระกูลตรีวิศวเวทย์เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ทั้งของบริษัทและ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ข้อด้อย 1. การทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกันเมื่อเทียบกับการทำรายการกับบุคคลภายนอก บริษัทอาจจะไม่ได้ ดำเนินการตรวจสอบสถานะของทรัพย์สิน (Due Diligence) และภาระผูกพันต่าง ๆ เท่าที่ควร รวมทั้งอาจมี ข้อจำกัดในเรื่องของการเข้าถึงข้อมูลและรายละเอียดในเชิงลึก เพื่อที่จะนำมาใช้เป็นข้อมูลประกอบการ บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 19 ตัดสินใจทำรายการได้ แต่จากการที่บริษัท และ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ มีกรรมการและผู้ถือหุ้นร่วมกัน ทำให้ ผู้บริหารบางท่านทราบถึงฐานะและผลการดำเนินงานของบริษัทมาโดยตลอด 2. การทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกันโดยทั่วไปหากมีความไม่โปร่งใสหรือมีผู้ชี้นำ อาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง ทางผลประโยชน์ ซึ่งจะมีผลการเจรจาต่อรอง ทั้งในเรื่องของราคา สิทธิประโยชน์และเงื่อนไขต่าง ๆ ได้ ยกเว้น แต่เฉพาะ ในกรณีที่ราคา สิทธิประโยชน์และเงื่อนไขต่าง ๆ ในการทำรายการเป็นไปตามเงื่อนไขการค้าปกติซึ่ง กระทำกับบุคคลภายนอกหรือการมีบุคคลที่มิได้มีส่วนได้เสียเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการทำรายการ เหตุผลที่บริษัทไม่ทำรายการกับบุคคลภายนอก เนื่องจากปัจจุบันบริษัทและบริษัทในกลุ่มเป็นผู้เช่าพื้นที่ในอาคารคิดเป็นร้อยละ 73.79 ของพื้นที่สำนักงานให้เช่า ทั้งหมดจำนวน 15,740.38 ตารางเมตร ดังนั้น หากบริษัทและบริษัทในกลุ่ม ไม่ได้รับการต่อสัญญาการเช่าอาคารใน อนาคต ซึ่งมีผลทำให้บริษัทและบริษัทในกลุ่มต้องดำเนินการย้ายสถานที่ทำการออกจากอาคารวิริยะถาวร จะทำให้ บริษัทสูญเสียความต่อเนื่องในการดำเนินธุรกิจ รวมทั้ง ยังต้องมีภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับสถานที่ เครื่อง ตกแต่งและอุปกรณ์สำนักงาน ซึ่งบริษัทจะต้องตัดจำหน่ายเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุน รวมทั้งในอนาคตบริษัท และบริษัทในกลุ่มยังคงมีแผนที่จะดำเนินการให้บริษัทในกลุ่มอื่น ๆ ที่ปัจจุบันใช้อาคารอื่น ๆ เป็นสถานที่ทำการ เมื่อ หมดสัญญาเช่ากับสถานที่เดิมให้พิจารณาย้ายเข้ามาใช้พื้นที่ว่างในอาคารวิริยะถาวร (ซึ่งเหลือเพียงร้อยละ 16.63 ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด ในขณะที่ พื้นที่อีกร้อยละ 9.58 เป็นการให้เช่าแก่บุคคลภายนอก) แทน ทำให้ใน อนาคตอาคารวิริยะถาวรอาจมีอัตราการเช่าพื้นที่จนเกือบเต็ม เทียบเท่าอาคารเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ ซึ่งถือเป็นอาคาร สำนักงานและศูนย์การค้าที่มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับไม่น้อยกว่าร้อยละ 95 สูงติดอันดับต้น ๆ ในเขต กรุงเทพมหานคร อย่างไรก็ตาม หากบริษัทต้องดำเนินการแสวงหาอาคารสำนักงานแห่งใหม่ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอก หรือแม้กระทั่งการเลือกที่จะก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่เป็นของตนเอง บริษัทจะต้องมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาทิ การสำรวจสถานที่ ค่าใช้จ่ายลงทุน ด้านการก่อสร้างและพัฒนาโครงการ เป็นต้น 3.4 แหล่งที่มาและความเพียงพอของเงินทุน ข้อมูลจากผู้บริหารของบริษัทคาดว่า แหล่งเงินทุนที่เตรียมการสำหรับการจ่ายชำระค่าซื้อทรัพย์สิน จะมาจากเงิน กู้ยืมและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในสัดส่วนร้อยละ 50 : 50 โดยบริษัทจะชำระเป็นเงินสดงวด เดียว อย่างไรก็ตาม จากการพิจารณางบการเงินรวมของบริษัท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 พบว่า บริษัทมีหนี้สิน หมุนเวียนในจำนวนที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะ 1. เงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินจำนวน 3,657.94 ล้านบาท และ 2. เงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีจำนวน 4,153.20 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น จำนวน 7,811.14 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 42.39 ของหนี้สินหมุนเวียนทั้งหมด ในขณะที่ บริษัทมีเงินสดและ รายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 4,146.61 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 20.78 ของสินทรัพย์หมุนเวียนทั้งหมด ดังนั้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาสภาพคล่องทางการเงินและกระทบกับสภาพธุรกิจของบริษัทในอนาคต ที่ปรึกษาทางการเงิน จึงเห็นควรให้บริษัทพิจารณาความเหมาะสมในการชำระค่าซื้อทรัพย์สินให้สอดคล้องกับสภาพคล่องของบริษัท รวมทั้ง รักษาอัตราหนี้สินต่อทุนไม่ให้เพิ่มขึ้นจนมีผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินและการกู้ยืมของบริษัทในอนาคต บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 20 4. ความเป็นธรรมของราคาและเงื่อนไขของรายการ ภายหลังจากที่ได้ศึกษาข้อมูลเอกสาร รวมทั้งข้อมูลประกอบที่เกี่ยวข้องต่อการทำรายการอื่น ๆ ที่ปรึกษาทางการเงินขอ แสดงความเห็นเพื่อประกอบการพิจารณา ดังนี้ 4.1 ความเหมาะสมของราคา ที่ปรึกษาทางการเงินได้ทำการประเมินความเหมาะสมของการทำรายการการซื้อทรัพย์สินจาก บจ. ซีเค. ออฟฟิซ โดยใช้วิธีกระแสเงินสดส่วนลด (Discounted Cash Flow Approach : DCF) ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value) ณ ปี 2550 ของประมาณการกระแสเงินสดสุทธิที่จะเกิดขึ้นจากการให้เช่าและบริการอาคารวิระยะถาวร และอาคารจอดรถ ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2550 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2582 (รวมระยะเวลา 33 ปี) และใช้อัตรา ต้นทุนของเงินทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (Weighted Average Cost of Capital : WACC) เป็นอัตราส่วนลด (Discount Rate) สำหรับคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิโดยอ้างอิงข้อสมมุติฐานการดำเนินงานและประมาณการทางการเงินที่บริษัท จัดทำขึ้นในการประมาณการกระแสเงินสดของรายได้ค่าเช่าอาคารสำนักงานและอาคารจอดรถ อย่างไรก็ตาม ที่ปรึกษา ทางการเงินได้แสดงวิธีการคำนวณในหลาย ๆ วิธี เพื่อพิจารณาเปรียบเทียบราคาที่คำนวณได้กับราคาซื้อทรัพย์สิน โดยมี รายละเอียด ดังต่อไปนี้ 4.1.1 ราคาประเมินของผู้ประเมินอิสระ ในการเข้าทำรายการบริษัทได้ดำเนินการว่าจ้างบริษัท เยียร์ แอพไพรซัล จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทประเมิน มูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ เป็นผู้ทำหน้าที่ประเมิน มูลค่าที่เหมาะสมของราคาทรัพย์สินในการเข้าทำรายการของบริษัท ทั้งนี้ ผู้ประเมินอิสระได้ทำการประเมินราคา ทรัพย์สินโดยแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ดังนี้ ทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 ประกอบด้วย ห้องชุดอาคารสำนักงานจำนวน 26 ยูนิต พื้นที่รวม 16,978.18 ตารางเมตร (อาคารวิริยะถาวร สูง 23 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดินและชั้นดาดฟ้า และอาคารจอดรถ สูง 6 ชั้น) โดยมีที่ตั้งอยู่เลขที่ 587 อาคารวิริยะถาวร ถนนสุทธิ สารวินิจฉัย แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร ทั้งนี้ ผู้ประเมินอิสระใช้วิธีรายได้เป็นวิธีหลักในการ ประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่งผู้ประเมินอิสระได้ประเมินมูลค่าของทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 ได้เท่ากับ 666,500,000 บาท โดยได้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เป็นวิธีตรวจสอบกับวิธีรายได้ ซึ่งผู้ประเมินอิสระได้ มูลค่าของทรัพย์สินตามวิธีนี้เท่ากับ 673,000,000 บาท ทรัพย์สินกลุ่มที่ 2 ประกอบด้วย ที่ดินเปล่าจำนวน 2 แปลงติดกัน เนื่อที่ดินรวม 0-1-01 ไร่ (101 ตารางวา) โดยมีที่ตั้งอยู่ติดซอยอินทามระ 37 ถนนสุทธิสารวินิจฉัย แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร ทั้งนี้ ผู้ประเมินอิสระใช้วิธีเปรียบเทียบราคา ตลาดเป็นวิธีหลักในการประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่งผู้ประเมินอิสระได้มูลค่าของทรัพย์สินตามวิธีนี้เท่ากับ 8,080,000 บาท (มูลค่าตารางวาละ 80,000 บาท) บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 21 สรุปมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท เยียร์ แอพไพรซัล จำกัด ได้พิจารณารายละเอียดต่าง ๆ ของทรัพย์สินที่ทำการสำรวจ ภายใต้ หลักเกณฑ์ ข้อจำกัดและสมมติฐานข้างต้นที่ได้ระบุไว้ในรายงาน หากไม่มีข้อจำกัดพิเศษอื่นใดซึ่งผู้ประเมินค่า ทรัพย์สินไม่อาจทราบได้แล้ว ผู้ประเมินมีความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน คือ ทรัพย์สิน : ทรัพย์สินที่ประเมินแบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ 1. อาคารสำนักงาน ชื่ออาคารวิริยะถาวร ลักษณะเป็นอาคารสูง 23 ชั้น มี ชั้นใต้ดินและชั้นดาดฟ้า จำนวน 1 อาคาร พร้อมอาคารจอดรถ 6 ชั้น 1 อาคาร โดยจดทะเบียนเป็นอาคารชุดสำนักงาน ชื่ออาคารชุดวิริยะถาวร ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2544 ในการประเมินครั้งนี้ จำนวน 26 ยูนิต พื้นที่รวม 16,978.18 ตารางเมตร ซึ่งใช้ประกอบกิจการให้เช่าเป็นพื้นที่ สำนักงาน 2. ที่ดินเปล่า จำนวน 2 แปลงติดกัน เนื้อที่ดินรวม 0-1-01 ไร่ (101 ตาราง วา) ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกันกับอาคารชุดสำนักงาน ปัจจุบันใช้ประโยชน์ เป็นที่จอดรถ มูลค่าทรัพย์สิน ณ วันที่ : 3 สิงหาคม 2550 มูลค่าทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 : 666,500,000 บาท (หกร้อยหกสิบหกล้านห้าแสนบาท) มูลค่าทรัพย์สินกลุ่มที่ 2 : 8,080,000 บาท (แปดล้านแปดหมื่นบาท) รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น : 674,580,000 บาท (หกร้อยเจ็ดสิบสี่ล้านห้าแสนแปดหมื่นบาท) 4.1.2 ราคาประเมินของกรมที่ดิน จากรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัท เยียร์ แอพไพรซัล จำกัด ลงวันที่ 10 สิงหาคม 2550 ระบุว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินซึ่งกรมที่ดินได้ใช้สำหรับการโอน จดทะเบียนสิทธิและการทำนิติกรรมสำหรับ ทรัพย์สินในกลุ่มที่ 1 ในข้อ 4.1.1 ข้างต้น ใช้เกณฑ์ 1. ราคาบาทต่อตารางเมตร สำหรับราคาประเมินห้องชุด และ 2. รายแปลง สำหรับที่ดิน โดยมีรายละเอียด ดังต่อไปนี้ ทรัพย์สินในกลุ่มที่ 1 (ราคาประเมินห้องชุด อาคารวิริยะถาวร) ห้องชุด ชั้นที่ เนื้อที่ ราคาต่อตารางเมตร มูลค่าทรัพย์สิน เลขที่ (ตารางเมตร) (บาท) (บาท) 587 ใต้ดิน และ ชั้น 1 1,327.99 7,600 10,092,724 587/1 ชั้น 1 และ 2 674.06 40,000 26,962,400 587/3 3 771.10 33,000 25,446,300 587/4 3 1,161.25 33,000 38,321,250 587/5 4 767.97 33,000 25,343,010 587/6 4 1,163.69 33,000 38,401,770 587/7 5 462.28 33,000 15,255,240 587/8 6 787.52 33,000 25,988,160 บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 22 ห้องชุด ชั้นที่ เนื้อที่ ราคาต่อตารางเมตร มูลค่าทรัพย์สิน เลขที่ (ตารางเมตร) (บาท) (บาท) 587/9 6 645.38 33,000 21,297,540 587/10 7 642.68 33,500 21,529,780 587/11 8 642.50 33,500 21,523,750 587/12 9 642.50 33,500 21,523,750 587/13 10 642.50 33,500 21,523,750 587/14 11 642.50 34,000 21,845,000 587/15 12 642.50 34,000 21,845,000 587/16 13 642.50 34,000 21,845,000 587/17 14 642.50 34,000 21,845,000 587/18 15 642.50 34,500 22,166,250 587/19 16 428.69 34,500 14,789,805 587/20 17 479.43 34,500 16,540,335 587/21 18 479.43 34,500 16,540,335 587/22 19 479.43 35,000 16,780,050 587/23 20 468.92 35,000 16,412,200 587/24 21 537.72 35,000 18,820,200 587/25 22 280.32 35,000 9,811,200 587/26 23 280.32 35,500 9,951,360 รวม 16,978.18 542,401,159 ทรัพย์สินในกลุ่มที่ 1 (ราคาประเมินที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารวิริยะถาวร) โฉนดที่ดินเลขที่ เนื้อที่ดิน ราคาประเมินกรมที่ดิน มูลค่าทรัพย์สิน (ตารางวา) (บาทต่อตารางวา) (บาท) โฉนดที่ดินเลขที่ 21495 21496 24496 24497 24499 24500 31431 31432 31433 31434 41835 57992 138958 138961 และ 140145 1,517.10 44,000 66,752,400 ดังนั้น รวมมูลค่าทรัพย์สินในกลุ่มที่ 1 ตามราคาประเมินของกรมที่ดินได้เท่ากับ 609,153,559 บาท ทรัพย์สินในกลุ่มที่ 2 (ราคาประเมินสำหรับที่ดิน) โฉนดที่ดินเลขที่ เนื้อที่ดิน ราคาประเมินกรมที่ดิน มูลค่าทรัพย์สิน (ตารางวา) (บาทต่อตารางวา) (บาท) โฉนดที่ดินเลขที่ 21494 62 44,000 2,728,000 โฉนดที่ดินเลขที่ 61932 39 44,000 1,716,000 รวม 101 4,444,000 ดังนั้น รวมมูลค่าทรัพย์สินในกลุ่มที่ 2 ตามราคาประเมินของกรมที่ดินได้เท่ากับ 4,444,000 บาท จากการคำนวณข้างต้น มูลค่าทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 และกลุ่มที่ 2 ตามราคาประเมินของกรมที่ดิน รวมเป็น มูลค่าเท่ากับ 613,597,559 บาท บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 23 4.1.3 มูลค่าตามบัญชีของทรัพย์สิน การคำนวณมูลค่าที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ จะแสดงในราคาทุน หลังหักค่าเสื่อมราคาสะสม ซึ่งที่ปรึกษา ทางการเงินใช้ข้อมูลจากงบการเงินภายในที่ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ทาว เวอร์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 โดยมีรายละเอียด ดังนี้ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ 941.35 ล้านบาท หัก ค่าเสื่อมราคาสะสม (332.93) ล้านบาท หัก ค่าเผื่อการด้อยค่า (254.31) ล้านบาท มูลค่าตามบัญชีของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ 354.11 ล้านบาท ทั้งนี้ ภายหลังจากที่ที่ปรึกษาทางการเงินได้พิจารณาเกี่ยวกับค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดิน อาคารและ อุปกรณ์ข้างต้น พบว่า จากงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ประจำปี 2542 ได้มีการบันทึกการด้อยค่าของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 254.31 ล้านบาท เพื่อให้สอดคล้อง กับรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินดังกล่าวของผู้ประเมินในขณะนั้น และเพื่อให้สะท้อนถึงมูลค่าตามราคา ตลาด โดยผู้ประเมินใช้วิธีคิดต้นทุน (Cost Approach) ได้เท่ากับจำนวน 557.84 ล้านบาท (มูลค่าดังกล่าวไม่รวม ราคาประเมินอาคารจอดรถ) เมื่อเทียบกับมูลค่าตามบัญชี ณ ขณะนั้นจำนวน 812.15 ล้านบาท (เฉพาะรายการ ทรัพย์สินที่มีการประเมินราคาใหม่) โดยสาเหตุที่มีการบันทึกค่าเผื่อการด้อยค่าในปี 2542 เนื่องจากในปีดังกล่าว สมาคมนักบัญชีและผู้สอบบัญชีรับอนุญาตแห่งประเทศไทย ในขณะนั้นได้มีการกำหนดมาตรฐานการบัญชี ฉบับ ที่ 36 เรื่อง การด้อยค่าของสินทรัพย์ จึงทำให้ผู้สอบบัญชีมีการพิจารณาประเด็นดังกล่าวเป็นสำคัญ โดยผู้สอบ บัญชีมีการบันทึกการด้อยค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ จากรายงานของผู้ประเมินมูลค่าสินทรัพย์ตามที่กล่าว ข้างต้น (รายงานผู้ประเมินลงวันที่ 13 ตุลาคม 2542) ที่บริษัทว่าจ้างเพื่อวัตถุประสงค์ขอสินเชื่อต่อสถาบันการเงิน และประกอบจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) อย่างไรก็ตาม นับแต่ปี 2542 จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2550 รายการค่าเผื่อการด้อยค่าจำนวน 254.31 ล้านบาท มิได้มีการปรับปรุงการบันทึกบัญชีแต่อย่างไร จากรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัท เยียร์ แอพไพรซัล จำกัด ลงวันที่ 10 สิงหาคม 2550 ได้ประเมินราคาตลาดของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ที่สูงขึ้นกว่า มูลค่าตามบัญชีปัจจุบันของบริษัท ดังนั้น เพื่อให้สะท้อนราคาที่เป็นปัจจุบันของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ และ ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการใช้ทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงการประมาณการกระแสเงินสดในอนาคตไปจนสิ้นสุด อายุการใช้งานของทรัพย์สิน ที่ปรึกษาทางการเงินเห็นควรให้ปรับปรุงมูลค่าที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ให้เป็นมูลค่า ปัจจุบัน จากที่กล่าวมาข้างต้น มูลค่าตามบัญชีของทรัพย์สิน ภายหลังการปรับปรุงเป็น ดังนี้ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ 941.35 ล้านบาท หัก ค่าเสื่อมราคาสะสม (332.93) ล้านบาท หัก ค่าเผื่อการด้อยค่า (254.31) ล้านบาท มูลค่าตามบัญชีของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ 354.11 ล้านบาท รายการปรับปรุง บวกกลับ ค่าเผื่อการด้อยค่า 254.31 ล้านบาท มูลค่าตามบัญชีของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ปัจจุบัน 608.42 ล้านบาท บริษัทหลักทรัพย์ ฟาร์อีสท์ จำกัด หน้า 24 4.1.4 วิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) เนื่องจากที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ที่บริษัทซื้อในครั้งนี้เป็นทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จากการให้เช่า อาคารสำนักงานและอาคารจอดรถ ดังนั้น ที่ปรึกษาทางการเงินจึงใช้รายละเอียดเกี่ยวกับงบการเงินของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ในอดีต รวมทั้งรายละเอียดที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ซึ่งได้รับจากบริษัท มาประกอบการพิจารณา ตั้งสมมติฐานเกี่ยวกับจำนวนพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงานและค่าเช่าที่จอดรถภายในอาคารจอดรถ โครงสร้างรายได้ โครงสร้างรายได้หลักของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ มาจากการให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน โดยมีรายละเอียด ดังต่อไปนี้ (หน่วย : ล้านบาท) รายได้ 2547 2548 2549 30 มิ.ย. 50 รายได้จากการให้เช่าและบริการ 55.45 59.84 61.95 31.51 ดอกเบี้ยรับ 8.37 11.36 14.97 3.95 เงินปันผลรับ - 17.50 26.25 - กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุน 9.00 483.67 - - รายได้อื่น ๆ 1.52 1.12 1.62 0.74 รวมรายได้ 74.34 573.49 104.79 36.20 โครงสร้างค่าใช้จ่าย โครงสร้างค่าใช้จ่ายของ บจ. ซีเค. ออฟฟิซ ประกอบด้วยต้นทุนในการให้เช่าและบริการ และดอกเบี้ยจ่าย โดยมีรายละเอียด ดังต่อไปนี้ (หน่วย : ล้านบาท) ค่าใช้จ่าย 2547 2548 2549 30 มิ.ย. 50 ต้นทุนในการให้เช่าและบริการ 51.79 49.34 49.30 25.92 ค่าใช้จ่ายในการบริหาร 13.46 10.69 9.04 2.02 ดอกเบี้ยจ่าย 70.44 78.39 70.65 31.38 (ยังมีต่อ)